Квартал Ульянка 2А (Воин-В) | реализован

Первый аукцион на право реновации квартала хрущевок в Петербурге выиграла строительная компания «Воин». В течение девяти лет инвестор за свой счет расселит и снесет старые дома и построит на их месте новый жилой квартал, который по объему жилья будет в три раза больше прежнего. Спад на рынке недвижимости компанию не смущает. Инвестор уверен, что за два года, которые уйдут на оформление проекта и всевозможные согласования, ситуация стабилизируется. Инвестиции в проект могут превысить 500 млн долл.

Строительная компания «Воин» образована более 10 лет назад офицерами Военно-морской академии им. Кузнецова. Фирмой построено более 7 тыс. квартир и 24 объекта социальной инфраструктуры в Петербурге и Ленобласти.

Вчера Фонд имущества Санкт-Петербурга провел первый аукцион на право развития территории, застроенной хрущевками. С молотка ушел квартал площадью 22,7 га, ограниченный пр. Стачек, ул. Лени Голикова и парком «Александрино» в Кировском районе Петербурга (кварталы 2А и 2Г района «Ульянка»). В торгах приняли участие две компании. Победитель — ООО «Воин-В» (дочерняя структура компании «Воин») — приобрел лот за 103,5 млн руб. при стартовой цене 1,2 млн. Глава Фонда имущества Андрей Степаненко заявил, что небольшое превышение его вполне устраивает. «Оценку лота делали еще летом. Сейчас стартовая цена была бы на 20—30% ниже», — отметил он.

Генеральный директор «Воин-В» Олег Глущенко сообщил, что компания готовилась к аукциону полтора года. «Проект будет реализован на наши собственные средства. В квартале появятся дома высотой от 16 этажей и выше. Минимальный объем инвестиций составит 500 млн долл. Это без учета инженерных сетей, прокладка которых потребует более 1 млрд руб.», — сообщил он. По его словам, к настоящему моменту компания построила четыре дома на соседнем земельном участке. Часть квартир в этих зданиях планируют использовать для расселения хрущевок.

В квартале, который пойдет под реновацию, расположено 15 жилых домов общей площадью 46 тыс. кв. м. Для их расселения с учетом социальных норм инвестору потребуется возвести порядка 69 тыс. кв. м жилья. При этом общая площадь новых домов, которые можно построить на освобожденной территории, — около 160 тыс. кв. м (это в 3,5 раза больше, чем на данный момент). Инвестору в течение девяти лет предстоит разработать проект планировки территории, расселить и снести существующие дома и построить на их месте новое жилье с объектами инженерной инфраструктуры. Строительство детского сада на 160 мест и школы на 525 мест возьмет на себя город.

Жители сносимых хрущевок смогут получить жилье в границах того же квартала. Напомним, что в соответствии с социальными нормами одинокому человеку положено 33 кв. м, а на каждого члена семьи предоставляется 11. Кроме того, 9 кв. м жилья на семью можно будет получить бесплатно. Для увеличения площади квартир сверх указанной нормы необходимо будет докупать метры по рыночной стоимости.

По словам директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, при реализации проекта очередями возврат инвестиций начнется с четвертого года работы. «Рентабельность для такого проекта сопоставима с рентабельностью проектов комплексного освоения территорий — на уровне 20%», — говорит она. «Приобретение прав на реновацию сегодня — правильное решение. Пока он будет готовиться к открытию продаж, на рынке будет накапливаться отложенный спрос. При очевидном дефиците предложения, который возникнет за период кризиса, у проекта не будет проблем с продажами и окупаемостью», — уверен заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Сергей Себелев.

похожая статья,но цифр поболее

В Фонде имущества состоялись первые в истории Петербурга торги на право заключения договора о развитии застроенной территории. С молотка ушел один лот из двух. Покупатель — фирма «Воин-В», уже несколько лет работающая по соседству с этой территорией.

На продажу выставили кварталы 2А и 2Г Ульянки и квартал 5 района Дачное. На участие в торгах по первому лоту поступили две заявки, аукцион по второму перенесен на неопределенное время из-за отсутствия претендентов.

Заявителями по первому стали ООО «Воин-В» и ООО «Небострой», предположительно аффилированное с первым заявителем. Начальная цена была определена в 102 млн рублей. Представители «Небостроя» первыми подняли табличку, «Воин-В» назвал вторую сумму — 103,5 млн рублей, на этом торги и остановились.

«Мы решились на это только потому, что уже давно работаем в этом квартале и хорошо его знаем», — сказал после аукциона генеральный директор «Воина-В» Олег Глущенко. Он также честно признал, что с помощью этого проекта сможет занять простаивающие производственные мощности: других участков под застройку сегодня у компании нет.

Кварталы 2А и 2Г Ульянки ограничены проспектом Стачек, улицей Лени Голикова, внутриквартальным проездом и парком «Александрино». Их площадь — 22,6 га. Сносу подлежат 15 жилых домов первых массовых серий общей площадью 46 000 кв.м. Для переселения их обитателей необходимо около 69 000 кв.м нового жилья (по обещаниям городской администрации, в среднем расселять граждан будут с коэффициентом 1,6-1,8).

По словам Олега Глущенко, инженерные сети на территории квартала придется полностью заменить: они просто не справятся с новой нагрузкой. В соответствии с инвестдоговором на эту часть работ придется потратить 1,1 млрд рублей. Непосредственно к строительству новоиспеченный девелопер рассчитывает приступить не раньше чем через два года. Это время уйдет на подготовку и утверждение проекта планировки и плана мероприятий по развитию квартала. Стройка, скорее всего, начнется близ домов 212 и 220 по проспекту Стачек. Возводить предположительно будут здания высотой не менее 16 этажей. По предварительным подсчетам, на территории квартала можно построить 160 000-170 000 кв.м жилья.

В работе с населением компания рассчитывает на помощь и поддержку районной администрации. Приступить к общению с местными жителями «Воин-В» может уже в ближайшее время: по соседству с выигранными кварталами несколько лет назад компания построила четыре дома. В них остались непроданными квартиры общей площадью около 5000 кв.м, которые «Воин-В» готов предоставить первым переселенцам.

По предварительным подсчетам, на реализацию проекта компании предстоит потратить не менее $600 млн. Так, по оценке г-на Глущенко, минимальный объем вложений без учета строительства объектов инфраструктуры и паркингов оценивается в $480 млн.

Участие городских властей в развитии квартала помимо «моральной поддержки» ограничится возведением одного детского сада (на 380 мест) и одной школы (на 1250 мест) в каждом квартале.

«Мы очень довольны исходом аукциона. Да, превышение незначительное. Но с другой стороны, оценка лота была сделана еще в июле, когда в России никто даже не задумывался о кризисе, сегодня начальная стоимость была бы значительно ниже. К тому же выручка города от этих торгов — вторичный результат, важна социальная составляющая таких проектов, — комментирует генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко. — В то же время мы ожидали большего количества участников, этим кварталом интересовались четыре компании».

Торги по кварталу 5 района Дачное, по словам г-на Степаненко, будут объявлены в следующем году. Некоторые условия его продажи, возможно, изменятся. Напомним, что квартал ограничен Ленинским проспектом, проспектом Народного Ополчения, улицей Счастливой и бульваром Новаторов.

Его площадь — 37,7 га, сносу или реконструкции подлежат 48 жилых домов, будущему инвестору для их расселения предстоит изыскать 192 000 кв.м жилья. Как полагают в Фонде имущества, заявки на этот лот, скорее всего, не поступили из-за того, что он больше по площади, а значит, и по объему предстоящих работ и вложений — в нынешней ситуации строители не готовы рисковать такими суммами.

Как рассказали в Комитете по строительству, сегодня практически готовы документы к торгам по еще двум кварталам, застроенным «хрущевками»: 1-1а в районе Гражданского проспекта и 1-5 района Сосновая Поляна. Аукционы по ним, возможно, будут объявлены еще до конца года, а торги пройдут в лучшем случае в январе-феврале следующего.