В каких новостройках Королева покупать квартиру

Королев – не просто «спальный» район в окрестностях столицы. Это полноценный город с мощным производством, вузами, музеями, сложившейся социальной инфраструктурой. Неудивительно, что первичных рынок недвижимости здесь представлен домами самого разного класса и типа: есть многоэтажные и малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и дуплексы в разных ценовых категориях. При этом разные районы Королева могут быть не похожи друг на друга. Разобраться в этом поможет наш обзор.

Общие сведения

До 1996 года этот город назывался Калининградом. Но, видимо, чтобы его не путали с тем, что в анклаве на Балтике, переименовали в честь знаменитого советского конструктора, водрузив на въезде макет ракеты. Сегодня Королев выглядит совсем как благополучный окраинный московский район. По численности жителей Королев уступает только трем городам Московской области — Балашихе, Химкам и Подольску. Население города хоть и небольшими темпами, но неуклонно растет, сегодня достигает 188 000 человек, и плотность его для области довольно высокая (3,4 тыс. чел/кв. км).

К тому же, в 2014 году к Королеву присоединили городской округ Юбилейный, который стал районом и «принес» еще 32 тысячи человек. Вообще, Королев (образованный из дачного поселка Подлипки) вобрал в себя несколько населенных пунктов: город Костино, поселки Болшево, Первомайский, Текстильщик, Торфопредприятие, , Погонный (потому в разных его районах имеются улицы с одинаковыми названиями, что, конечно, затрудняет навигацию).

Социальная среда Королева считается благоприятной. Немало способствовал ее улучшению статус наукограда, который был присвоен городу в 2001 году. Дело в том, что здесь сосредоточены предприятия военной и отрасли, действуют филиалы ведущих вузов. Здесь расположены:

• факультет техники МГТУ им.
• несколько факультетов МАИ (Московского авиационного института (Технического университета)
• факультеты и кафедры Московского авиационного института (Технического университета)
• Академия Московской Области (бывший Королёвский институт управления, экономики и социологии (КИУЭС)
• Королёвский филиал Международного юридического института
• Филиал НОЧУ ВПО «Московский новый юридический институт»
• Институт международного бизнеса «Классическая »
• представительство Московской академии в г. Королёве.

Благодаря такому количеству вузов Королев является одним из лидеров по уровню образования населения в Подмосковье.

Въехать и выехать — проблема

Город не примыкает к Москве вплотную, а находится на расстоянии 8–9 км от МКАД. Задачу доступности столицы сильно облегчает железнодорожная ветка, разветвленная на два направления — Монинское и Фрязинское. В черте города целых пять железнодорожных станций — , Болшево, Валентиновка, Загорянка, Фабрика 1 Мая. Время в пути от них до Ярославского вокзала — 35–45 минут. До Болшево ходят скоростные . К тому же есть автобусы и маршрутные такси, связывающие город с Москвой. От м. ВДНХ можно доехать автобусами 551, 565 и 576.

Только вот единственное шоссе, по которому можно добраться до Королева на автомобиле — Ярославское — сильно загружено. В районе эстакад утром и вечером большие пробки. Сейчас трассу реконструируют, чего многие предпочитают пересаживаться на электрички. Жители жалуются, что пригородные поезда стали так переполнены в «час пик», особенно утром, часов в восемь, что войти в них порой невозможно.

Реконструкция Ярославского шоссе предполагает строительство магистрали (по 5 полос в каждую сторону) от Королёвского путепровода (выезд с улицы Пионерской на Ярославку) и до путепровода через железную дорогу Москва — Монино, с добавлением полос. Добавится по три полосы в каждую сторону в путепроводе, что над «железкой», который был введён в строй в 1976 году.

Для просмотра подробной схемы реконструкции Ярославского шоссе нажмите на фото.

На следующем участке — от путепровода до Акуловского водоканала и далее — опять же будет организовано движение транспорта с боковыми выездами со стороны улиц Северной, Школьной, Институтской. В зоне выхода Болшевского шоссе на магистраль соорудят двухуровневую развязку. Болшевское шоссе в этом районе расширят до четырёх полос.

Сейчас дорога около Болшевского моста закружена чрезвычайно. Автомобили стоят в пробках до 30–40 минут. Нагрузку на городские улицы увеличивает и поток из окрестных дачных мест, откуда люди едут в Москву на работу и обратно, и поток объезжающих через город пробки на Ярославке. Реконструкцию Ярославки планируют завершить в 2015 году. Губернатор Московской области Андрей Воробьев обещает, что пропускная способность шоссе увеличится почти в четыре раза.

Около половины автомобильных дорог Королева не отвечают нормативным требованиям (по ширине, обустройству обочин ). Но сейчас формируется трехлетний бюджет города по ремонту дорог и созданию парковочных мест. В 2015 году будут реконструировать улицы Станционная и Коммунальная, а реконструкция Болшевского шоссе перенесена с 2018 на 2015 год.

Заканчивается реконструкция Пионерской улицы — основной дорожной артерии города, имевшей «бутылочное горлышко» на въезде в Королев; на это будет потрачено около 8 млрд. рублей. Правда, с реконструкцией Пионерской улицы пробки перемещаются вглубь города, жалуются жители. В 2015 г. в Королеве запланирован ремонт улиц Горького и Голя, в 2016 г. — улиц Карла Маркса и Октябрской, а так же Дворцового проезда. В 2017 г. — улиц Тургенева, Кооперативной, Мичурина, Степана Разина, Болдырева.

В 2020 году обещают ввести в Мытищах станцию метро Челобитьево, строительство которой замораживалось несколько раз. К этой станции апеллируют многие риэлторы, рассказывая, как вырастет в цене королевская недвижимость через несколько лет. Но рассчитывать на метро, возможно, не стоит: у продвижения существующих веток за МКАД появились противники, утверждающие, что увеличение нагрузки на конечные станции приведет к транспортному коллапсу.

Лес — рядом

В каждом микрорайоне есть свои парки — например, у ДК Костино имеется небольшой старый парк с детскими аттракционами, у бывшей усадьбы, в Подлипках у дворца культуры Вдоль водоканала тянется зеленая зона, не слишком благоустроенная, но там можно гулять, кататься на велосипедах.

Жилые районы расположены достаточно компактно в центре города, а производственные территории и заводы — на окраинах. Помимо предприятий, негативно сказывается на экологии сильная загруженность улиц и активное строительство в черте города. Не нравится королевцам и состояние улиц в межсезонье. Весной образуются огромные лужи, на дорогах грязно. Этим город заметно отличается от московских районов, даже самых отдаленных. Улицы убирают в Королеве хуже, чем в столице, отмечают жители. Относительно чисто в старых Подлипках, на проспекте Королева, а уже на проспекте Космонавтов, ближе к ветке — беда.

Социалка — есть!

Королев последние несколько лет входит в десятку самых благоустроенных городов России. А по уровню показателей стабильно занимает 2–6 места среди городских округов Московской области. Здесь активно строятся детские площадки, досуговые центры, детские сады и др. Лучше всего Королев обеспечен общеобразовательными учреждениями — на 105,2%. Это 23 школы, которые традиционно дают очень качественное образование. 94% их выпускников поступают в вузы. А по итогам регионального конкурса по качеству образования в этом году лицей № 19 вошел в по Московской области. В Королеве работают коррекционная школа и для слепых и слабовидящих детей. К 2020 году в городе планируется построить еще 9 школ.

А вот детских садов не хватает: город обеспечен дошкольными образовательными учреждениями всего на 70,4% (42 детских сада). Мамы ждут по нескольку месяцев, чтобы пристроить свое чадо в сад. Однако в последние годы эта проблема активно решается. В 2013 г. открылся детский сад на 50 мест на Космонавтов, д.11, завершилась реконструкция садиков на ул. Советская, д.15А, ул. Советская и на ул. Кирова 40/4, 9 в мкр. Первомайский. «Группа компаний „Премьер“ в сентябре 2013 года сдала второй по величине в Королеве современный трехэтажный детский сад № 37на ул. Горького, 18. Он рассчитан на 320 мест, отвечает самым современным требованиям, оснащен новейшим оборудованием и уже почти год как его с удовольствием посещают маленькие королевцы», — с гордостью рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». В 2014 будет сдано 4 садика, в 2015 году — 3, в 2016 — еще 4. Если строительство пойдет такими темпами, то проблема очерёдности в детских садах к 2020 году в Королёве будет решена.

Магазинов в городе достаточно много — и крупных, и малых. Особенно хвалят гипермаркет Globus — ассортимент и качество продуктов там лучше, чем в «Ашане», да и подъезд хороший. С пользой провести время можно и в центрах, которых особенно много на проспекте Космонавтов.

В Королеве отлично развит сегмент торговой недвижимости

А вот для инвалидов город не так уж удобен. Из 200 объектов социальной инфраструктуры только 23 в той или иной степени оказались доступны для них. Много нареканий со стороны людей с ограниченными возможностями вызывают тротуары и переходы через железнодорожные пути, а также отсутствие в городе низкопольного общественного транспорта. Звуковыми сигналами в Королеве оборудованы всего два светофора.

Культура духовная и физическая

С развлечениями в Королеве дело обстоит не хуже, чем в среднем московском районе. Здесь работают культурные центры, несколько музеев и домов культуры, есть театр юного зрителя и драматический театр. Туристам можно рекомендовать Мемориальный Марины Цветаевой в Болшеве, Мемориальный , Королевский исторический музей. Кинотеатр пока на весь город один — в ДК Костино, но скоро заработает новый — «Премьера» на Пионерской улице.

Для верующих открыты двери храмов: Рождества Пресвятой Богородицы, Святой Троицы, Святителя Владимира митрополита Киевского, Косьмы и Дамиана, часовня в честь Александра Невского, церковь христиан веры евангельской «Исход», церковь евангельских «Единство».

Храм Святой Троицы в Королеве

Спортсменам и любителям фитнеса тоже найдется чем заняться. Но хотя на территории города и расположено 3 стадиона, футбольные поля, два катка, четыре бассейна, теннисные корты, считается, что учреждений в городе недостаточно. Сейчас уже идет строительство комплекса площадью 2000 кв. м с универсальным спортивным залом — на Комитетской улице, 2. В этом зале могут проходить тренировки по баскетболу и волейболу, футболу и гандболу. Кроме этого, в ФОК будут представлены сооружения для занятий единоборствами и адаптационные зоны для людей с ограниченными возможностями. Второй комплекс, с бассейном, расположится на стадионе «Металлист» (улица Орджоникидзе, 6). Там предполагаются 3 спортзала, реабилитационные помещения для инвалидов. Площадь этого комплекса — 4500 кв.м. пропускная способность — 90 человек в день.

Детскими и юношескими спортивными школами Королев обеспечен на 82%.

Районы, кварталы

Основной въезд в Королев осуществляется по Пионерской улице, которая затем переходит в ул. Горького.

Самой привлекательной для жизни частью города считается центр, точнее, микрорайоны Подлипки и . Они расположены между Пионерской (с юга) и железной дорогой (с севера)Здесь проходят главные транспортные магистрали и сосредоточена основная инфраструктура. И здесь же находится самая масштабная стройка Королева — микрорайон Золотые Ворота, состоящий из 14 многоэтажных домов, 7 из которых уже введены в эксплуатацию.

Микрорайон "Золотые ворота"

Есть объекты в интенсивной стадии строительства

Микрорайон Золотые ворота окружен самыми загруженными магистралями, рядом с промзоной ЦНИИМАШ.

К исторической части города относится и район Болшево (микрорайоны Болшево, Бурково и Комитетский лес), где много частной застройки, старых дач. Эти районы находятся севернее железной дороги. В Болшево в разные годы жили Ахматова, Цветаева и Пастернак. Здесь находятся главные христианские святыни города: церковь Троицы Живоначальной, церковь Косьмы и Дамиана, часовня Александра Невского. Железнодорожная станция Болшево сильно увеличивает «капитализацию» района. Однако та часть Болшева, что лежит по правую сторону от Фрязинской ветки , плохо сообщается с центральной частью города. Туда ходят лишь нечастые автобусы по расписанию.

На территории микрорайона Первомайский (севернее железнодорожной ветки) тоже много стародачной застройки — он считается самым удобным для частного строительства. Здесь находится, например, дача известного советского архитектора .

Бывший город Юбилейный привлекателен своим сосновым лесом, здесь расположены т.н. Папанинские дачи и хорошая инфраструктура.

Южные окраины Королева, где раньше располагались дачи, теперь застраивают. Например, микрорайон Энергия (ул. Пионерская, 30 — юг города) возводятся монолитные и панельные новостройки, часть панелек уже заселена. Застройку ведет РКК «Энергия» на участке, принадлежащем корпорации, и квартиры предназначены в основном для своих сотрудников, лишь небольшая часть квартир будет выставлена в открытую продажу, цена их начинается от 3,9 млн руб. Последний корпус планируется сдать в 2016 г. Там будет создана вся новая инфраструктура (уже открыт детский сад), но пока это квартал несколько неуютный, так как стоит на самом краю Лосиного острова.

Завершается строительство последней очереди ЖК «Энергия»

В Лосином острове находится микрорайон Торфопредприятие, или, как его называют местные, Торфянка. Он хорош для индивидуального строительства. Большая часть района застроена дорогими коттеджами и таунхаусами. И хотя Торфопредприятие формально относится к Центральному району, положение его самое, что ни на есть, окраинное.

«К благоприятным, благодаря хорошей экологии, можно отнести районы, расположенные в части города, — резюмирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании „“ Елизавета Гудзь. — К неблагоприятным — западную часть города, которая граничит с промышленными территориями. Кроме того, на эти районы негативное воздействие оказывает перегруженное Ярославское шоссе».

Немного о ценах

На вторичном рынке г. Королева цены, в среднем, составляют согласно данным федерального портала «Мир Квартир», около 97 тыс. рублей за кв. м. Однокомнатные квартиры стоят 4,09 млн рублей, двухкомнатные — 5,54 млн, трехкомнатные — 7,18 млн. В новостройках (без документов о собственности) несколько дешевле: 82 тыс. рублей за кв. м. «Однушка» в новом доме обойдется в среднем в 3,97 млн рублей, «двушка» — в 5,53 млн, «трешка» — в 6,97 млн.

«На окраинах цены начинаются от 60 тыс. рублей, в центральном районе — от 95 тыс. рублей за кв. м. На проспекте Королева — уже от 110 тыс. рублей за кв. м», — сообщает Елена Щепкина.

А вот данные по первичному рынку Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра : «Средневзвешенная цена в октябре 2014 года составила порядка 79,7 тыс. руб./кв.м. За год этот показатель увеличился на 17%, что в основном связано ростом стадии строительной готовности реализуемых жилых комплексов и вымыванием наиболее ликвидных предложений. Средняя стоимость квартиры в новостройке — 4,6 млн руб».

Кадастровая стоимость недвижимости в Королеве, в основном, находится в интервале 73–85 тыс. руб./кв.м. Аренда королёвских квартир немного уступает по цене московским, но дешевой ее не назовешь. Однокомнатную квартиру сдают в среднем за 23 тыс. рублей, двухкомнатную — за 27 тыс., трехкомнатную — за 36 тыс.

Старое новое

В застройке старых районов Королева преобладают панельные 9–16 этажные дома «московских» серий, в Юбилейном — панельки. С 2000 года в Королеве начали строить дома этажей и таунхаусы. Таким образом, в Королеве есть уже значительный фонд вторичной недвижимости, построенной по современным технологиям и стандартам. Неудивительно, что цены на такую «новую вторичку» несколько выше. Например, на ул. Фрунзе, 1а ( дом 2006 г. постройки, цена кв. м — выше 115 тыс. руб.), на ул. Коминтерна, 12 ( дом 2006 г. постройки, цена кв. м — выше 115 тыс. руб).

Другой пример — дома на Маяковского, 18, Обжитые здания 2005 года, 5 корпусов с благоустроенной территорией, детской площадкой и автостоянкой. Сейчас здесь квартиры реализуются примерно в районе 105 тыс. руб/кв.м. В 2008 г. сдан ЖК «Три Богатыря» в Комитетском лесу, 18. Это дом 2008 года. Находится в бывшем г. Юбилейном, ныне ставшим районом Королева. Квартиры здесь реализуются примерно за 95 тыс. руб./кв. м.

Год назад сдан ЖК «Дельта» на ул. Полевой. дом стоит недалеко от реки Клязьма и большого пруда. Стоимость квадратного метра — около от 95 тыс. руб.

ЖК «Вишневый сад» на Чехова, 13. Это дом с благоустроенной территорией и детской площадкой.

Таунхаусы с участками 2–4 сотки можно найти в районе ул. Горького, по обе стороны от проспекта Космонавтов. В этом же районе можно найти кирпичные дуплексы без отделки по 5–6 млн рублей, с центральными коммуникациями и возможностью регистрации.

Есть в Королеве и предложения . Например, расположенный рядом с Лосиным островом малоэтажный жилой комплекс «Премиум» с охраняемой территорией и террасами (ул. Подлесная, 11). Стоимость квартир здесь, по словам Екатерины Кургиной, консультанта департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», начинается от 12 млн руб. Похожий проект — клубный дом «Сосновый бор», по существу — таунхаусы площадью 240 кв. м (застройщих ) с ценами от 11 млн руб.

Коротко о новостройках

Новые жилые комплексы Королева — это в основном многоэтажные дома . В компании на октябрь 2014 года объем предложения составил около 500 квартир, «что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года меньше почти в 2 раза, — отмечает Владимир Богданюк. — Рынок новостроек города давно не пополнялся новыми проектами, а текущие в большинстве своем находятся на завершающих стадиях строительства».

«Больше всего жилых домов строится на юге города — в районе улиц Горького, проспекта Космонавтов, улиц Урицкого и Пролетарской. Средняя стоимость метра варьируется от 70 до 100 тыс. руб.», — говорит Екатерина Кургина.

Уже сданы семь монолитных корпусов микрорайона Золотые ворота (застройщик «Русинвест») на ул. Пионерской, идет продажа квартир. Строятся и новые корпуса. Однако район этот не очень благоприятный, улица всегда загружена, неподалеку проходит шумная и загрязненная Ярославка, расположена промзона ЦНИИМАШ. Сей недостаток уравновешивается близостью станции . Двухкомнатная квартира 57 кв. м стоит 5,07 млн руб.

До конца года должны быть сданы три дома на Тарасовской улице. Это на города, тоже неподалеку от Ярославского шоссе. Район находится «на отшибе», вдали от городской инфраструктуры. В ЖК «Тарасовская, 2» стоимость квадратного метра — от 67 000 руб., площадь квартир — от 26,5 кв. м. На «Тарасовской, 14» метр стоит уже 72 000 руб., размер квартир начинается от 27,3 кв. м. «Тарасовская, 25» стоит 69 000 руб./кв. м, площадь квартир — от 30,5 кв. м. Во всех этих трех домах продаются , однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры.

ЖК «Спутник», застройщиком которого выступил ГК «Скайград» — это дом с подземным паркингом, находится на ул. Марины Цветаевой, недалеко от поэта. Расположение его удобное и, пожалуй, наилучшее из всех королевских новостроек: рядом парк и станция Болшево. Беспокоить может только шум от проходящих электричек, так как ветка совсем близко.