Квартира в рассрочку: какие варианты предлагают застройщики

Сегодня, когда из-за кризиса большинство казахстанских банков свернули свои ипотечные программы, на рынок недвижимости в качестве стимулирующей меры, выходит рассрочка.

Аналитики kn.kz зафиксировали, что цены на квартиры с момента перехода экономики страны на плавающий курс к концу 2015 года потеряли в долларах 25%. Большинство банков сейчас не выдают ипотеку (в том числе и в Астане), объясняя это пересмотром условий. Специалисты агентств недвижимости отмечают значительное снижение сделок купли-продажи вторичного жилья, а те, что происходят, осуществляются за наличный расчет. Кредит на квартиру сейчас получить крайне сложно.

Безусловно, рассрочка от застройщика имеет свои недостатки и риски, но с учетом того, что застройщики сейчас стали более лояльными к своим клиентам, у покупателей с деньгами стало значительно больше преимуществ.

Одним из основных плюсов такого способа приобретения жилья является то, что в отличие от ипотеки здесь нет необходимости покупателю подтверждать свою платежеспособность. Ведь даже банковский продукт под названием «ипотека без подтверждения дохода» таковым не является. Риск-менеджеры все равно будут просить справки, выписки, счета или подтверждение доходов от ИП — все, что может доказать платежеспособность клиента.

В Астане расплатиться за квартиру просят к сдаче дома

Согласно исследованиям аналитической службы kn.kz порядка 25 строительных компаний столицы предлагают жилье в рассрочку. Квартиры в новостройках продаются в ЖК преимущественно бизнес-класса, а также комфорт- и экономкласса. Элитное жилье в рассрочку продается редко.

Рассрочка в Астане имеет следующие условия. Первоначальный взнос требуется в размере от 30% до 70%. В Астане почти все застройщики просят расплатиться за квартиру до ввода дома в эксплуатацию, что составляет от 3 месяцев до 1,5 лет. Надо условиться, что рассрочка без первоначального взноса невозможна.

Рассрочка без переплаты

Застройщик разработал свои условия финансирования строительства — это беспроцентная рассрочка. Например, для покупателей квартир в ЖК «За рекой», что будет расположен в районе Есиль, купить квартиру от застройщика можно на следующих условиях:

Первый платеж в размере 35%.
Затем 40% в рассрочку на 16 месяцев к моменту окончания строительства. Переплата за рассрочку отсутствует.
К концу строительства выплата остальных 25%.

Для покупки квартиры от застройщика в ЖК «Север VS-2», который строят в районе Алматы в районе улиц Кордай/Кошкарбаева, механизм выкупа почти тот же. Рассрочка выдается на 18 месяцев. Сдача комплекса в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2017 года, к этому моменту покупатели получат готовые квартиры. Сейчас ведется формирование пула покупателей жилья.

Первоначальный взнос требуется в размере от 30 до 70%. В Астане почти все застройщики просят расплатиться за квартиру до ввода дома в эксплуатацию, что составляет от 3 месяцев до 1,5 лет.

Посмотрим, как будет выглядеть выкуп 2-комнатной квартиры площадью 56 кв.м в данном ЖК. Информация представлена call-центром компании.

Таблица 1. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК «Север VS-2» в рассрочку

Стоимость квартиры

Стоимость 1 кв.м на средних этажах

Первоначальный взнос, 35%

Ежемесячный платеж в течение последующих 18 месяцев

Заключительный платеж, 25%

Рассрочка с процентами

Однако далеко не все строительные компании готовы продавать новостройки в рассрочку по единой цене как клиентам со всей суммой на руках, так и тем, кто будет растягивать платеж. Например, крупнейший застройщик столицы BI Group при покупке жилья в рассрочку делает надбавку в зависимости от величины первоначального взноса.

Так на ЖК со сроком передачи ключей с 6-9 месяцев идет следующее увеличение стоимости каждого квадратного метра:

от 70% первоначального взноса — на 10 000 тг;
от 50% — на 20 000 тг;
от 30 % — на 30 000 тг.

Консультант по продажам сделала расчет продажи 2-комнатной квартиры в ЖК комфорт-класса «Арнау» площадью 65 квадратных метров. Передача ключей намечена на август 2016 года. Расположение комплекса: район Есиль, улица Хусейн бен Талала.

Таблица 2. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК «Арнау» в рассрочку

Стоимость квартиры

Цена за 1 квадратный метр

Первоначальный взнос, 30%

Ежемесячный платеж на 7 месяцев

Переплата

Также компания BI Group предлагает приобрести квартиры в рассрочку в ЖК ART House, Expo Boulevard, Family Town, «Времена года», «Саламат».

Рассрочка в долларах

После перехода экономики Казахстана к свободно плавающему курсу тенге многие строительные компании перешли на ценообразование в национальной валюте. Однако некоторые застройщики до сих пор привязывают ценники к доллару США. Например, в некоторых строящихся ЖК в Астане выкуп 2-комнатной квартиры площадью 61 кв.м будет выглядеть следующим образом.

Таблица 3. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК N в Астане

Стоимость квартиры

Цена за 1 квадратный метр

Первоначальный взнос, 60%

Ежемесячный платеж на 12 месяцев

Переплата

В договоре уточняется, что курс тенге к доллару будет тот, который на день оплаты будет официально установлен Национальным банком.

При этом компания предлагает заключить договор ЖСК. Жилищно-строительные кооперативы предусмотрены законами «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О жилищных отношениях». Они подразумевают добровольное объединение граждан, с правом строить и содержать многоквартирный дом за счёт денег пайщиков-членов ЖСК.

ЖСК может организовать как сам застройщик, так и нет. Как говорят юристы, в отличие от дольщиков, заключивших договор долевого участия, члены ЖСК обладают правом контроля над строительством, а после его завершения — могут управлять объектом с помощью кондоминиума. Механизм ЖСК позволяет его членам защититься от форс-мажоров: если застройщик объявит себя банкротом, пайщики могут самостоятельно достроить здание, привлекая подрядчиков.

Что касается других ЖК Астаны, то здесь, согласно исследованиям аналитической службы kn.kz, в декабре 2015 года недвижимость в рассрочку продавали в Arnau Premium, Asyl Park, Citylake, Edel, England, Expo Plaza, Expo Towers, G-Park Family, G-Park Premium, Highvill Park, Millennium Park, Premier Palace, «Ак Отау-2», «Акерке-2», «Алтын Арна», «Алтын булак», «Алтын Шар», «Бейбарыс», «Даулеткерей», «Ерке», «Жагалау-4», «Жетiген», «Золотая Миля», «Итальянский квартал», «Коргалжынский квартал», «Коркем II», «Кристалл», «Медина», «Омир-Озен», «Радиоцентр», «Сенатор», «Триумфальный», «Туринский квартал», «Целиноград-3», «Черемушки».

Рассрочка в кризис: условия застройщика

Учитывая снижение покупательской способности населения после девальвации тенге, столичные застройщики стараются предложить клиентам более гибкие условия рассрочки. Например, компания «Стройкласс» заключает с покупателями договор о вступлении в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), в котором оговариваются условия оплаты согласно графику погашения. Договор является двухсторонним, заключается непосредственно с самой компанией, исключая взаимодействие с банками второго уровня.

— Как застройщики учитывают валютные скачки, и как это отражается в договоре?

— На сегодняшний день пункты, связанные с индексацией, то есть с изменением курса доллара в наших договорах исключены, — рассказали порталу kn.kz в компании «Стройкласс». — Однако имеется привязка к ценам на стройматериалы. В случае значительного удорожания стройматериалов возможна корректировка цены за квадратный метр в рамках разумных пределов. Это будет оговариваться с каждым владельцем индивидуально, а также коллективно со всеми членами кооператива. Здесь во главу угла ставится именно понимание экономической ситуации со стороны наших клиентов, а также наших потенциальных клиентов, и наша обоюдная заинтересованность в своевременном завершении строительства объектов. Если же цены на стройматериалы не сильно изменятся, мы планируем завершить строительство, не принимая во внимание данный пункт договора и не беспокоя лишний раз наших клиентов.

— Если покупатель заплатил первоначальный взнос, а затем передумал покупать квартиру и решил вернуть деньги, какую сумму он потеряет?

— Как вы знаете, жизненные ситуации бывают разные. У нас предусмотрен пункт о расторжении договора по инициативе члена ЖСК. В этом случае удерживается 30% от внесенной суммы. Остальная часть возвращается после реализации данной квартиры другому покупателю. Удержание 30% предусмотрено в связи с тем, что поступившие от клиентов денежные средства уже распределены на цели строительства. И расторжение договора в процессе строительства создает трудности в достижении наших общих целей, поскольку это может отразиться на сроках исполнения согласно договорам с другими членами ЖСК. Однако также имеется возможность продажи данной квартиры по договору цессии, то есть уступки прав на данную квартиру третьему лицу. В решении данного вопроса могут помочь опытные менеджеры отдела продаж. В этом случае клиенту возвращается вся сумма, оплаченная на тот период. Даже в таких ситуациях мы идем нашим клиентам навстречу.

Данный застройщик предлагает квартиры в рассрочку на 3 года. Например, 2-комнатная квартира площадью 44 кв.м будет стоить 10 млн тенге. Первоначальный взнос потребуется в размере 50%. Ежемесячный платеж составит около 195 тысяч тенге. Наценка начисляется только на остаток суммы, то есть чем больше первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платеж.

В Алматы можно выкупать квартиру 10 лет

В городе Алматы рассрочка имеет свои особенности, их прокомментировали в агентстве недвижимости Big group.

— Большая часть алматинских застройщиков перешла на тенговые цены, в долларах же продолжают продавать недвижимость в основном мелкие компании, — говорит управляющий директор Адиль Бигазинов. — Хорошие условия в ЖК от строительных компаний, которые возводят либо возводились при поддержке государства. Это в основном ЖК обанкротившихся застройщиков, недвижимость в которых достраивалась при поддержке государства. Здесь переплаты никакой нет либо составляет максимум 10% годовых. Рассрочка предоставляется до 10 лет. Что касается других ЖК, то застройщики просят погасить всю сумму к моменту сдачи дома, максимум — на 1 год. Переплаты, как они говорят, нет, но если учесть то, что заплатив всю сумму сразу, покупателю могут предоставить скидку, то переплата по рассрочке все же есть.

Рассрочку в Алматы предлагают не только на строящееся жилье, но и на готовое. Срок такой рассрочки довольно продолжительный — до 10 лет. Переплата — порядка 10%. Застройщики называют это рассрочкой, но по сути это та же квартира в ипотеку, только от стройкомпании, и процентная ставка значительно ниже.

Большая часть алматинских застройщиков перешла на тенговые цены, в долларах же продолжают продавать недвижимость в основном мелкие компании.

В готовом жилом комплексе бизнес-класса «Жагалау» строительная компания Global предлагает выкупить дом в рассрочку в течение 10 лет. Менеджер отдела продаж сделала расчет 2-комнатной квартиры площадью 80 кв.м.

Таблица 4. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в алматинском ЖК «Жагалау» в рассрочку

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎